La riforma del catasto

Lo scorso 12 marzo è stata pubblicata in Gazzetta Ufficiale la legge 23 sulla delega fiscale che contiene al suo interno le linee guida per realizzare finalmente la riforma del catasto, attesa da molti anni.

Il Catasto come lo conosciamo nella forma attuale ha origine da una legge che risale all’inizio del secolo scorso, dal 2013 perciò è in corso un processo di riforma che si attendeva da tempo e che in questi ultimi tempi si è reso necessario soprattutto per far sì che il sistema tributario delle tasse sulla casa diventi più equo.
Infatti da più parti viene sottolineato come nelle nostre città, ci si trovi spesso in presenza di immobili ubicati in zone di pregio dei centri storici, classificati in Catasto in categorie popolari ed ultrapopolari e quindi soggetti a rendite molto basse, e di contro ad immobili ubicati in periferia con rendite molto più elevate solo perché di più recente costruzione.
Ciò determina quindi una sperequazione dal punto di vista dell’imposizione fiscale.

La riforma del catasto pare quindi doverosa, ma per i proprietari di 63 milioni di case il pericolo c'è, se non calibrata con attenzione la riforma rischia di generare il caos, visto che in alcuni casi i valori potrebbero raddoppiare dall'oggi al domani e con essi le tasse.

Vediamo quindi nel dettaglio i contenuti della riforma:

Per quanto riguarda il valore patrimoniale degli immobili, esso sarà determinato dal valore di mercato, per tipologia immobiliare, calcolato al metro quadrato in base alle quotazioni del triennio precedente l’entrata in vigore della legge.
Pertanto i metri quadri andranno a sostituire, come unità di misura, i vani, che si utilizzano attualmente.

Al valore di mercato verranno poi applicati dei coefficienti correttivi che terranno conto di diversi parametri, come l’anno di realizzazione dell’immobile, la sua ubicazione, il piano e l’esposizione, l’eventuale presenza di scale o ascensori, il tipo di impianto di riscaldamento, ecc.

Pertanto per ottenere il valore patrimoniale dell’immobile (l’attuale valore catastale) su cui calcolare le imposte, bisognerà moltiplicare l’algoritmo ottenuto per i metri quadrati.

Questo metodo di stima vale per gli immobili che vengono definiti a destinazione catastale ordinaria, e che fanno parte delle categorie catastali A, B e C.

Per quanto riguarda invece gli immobili a destinazione catastale speciale, e che fanno parte della categoria D, come capannoni industriali, opifici e alberghi, si applicherà un metodo di stima diretto, con parametri specifici e con un metodo standardizzato.

Per calcolare la rendita catastale, invece, si farà riferimento al valore dei redditi di locazione medi, desunti dall’Osservatorio del mercato immobiliare. A tali valori dovrà essere applicata una riduzione dovuta alle spese annuali come quelle di manutenzione, assicurazione o per adeguamenti tecnici, che si aggirano complessivamente intorno al 47-52%.

Una volta conosciuto il valore del reddito medio per metro quadro per la zona in cui è ubicato l’immobile, si moltiplicherà tale valore per il totale dei metri quadri e si otterrà la rendita.

Sia il valore catastale che la rendita catastale dovranno essere adeguati periodicamente per renderli più aderenti alle condizioni del mercato.

Per gli immobili di valore storico o artistico bisognerà studiare un sistema di riduzioni conseguente alla maggiore difficoltà di manutenzione e ai vincoli più restrittivi per l’utilizzo, la destinazione e la trasformazione.

Gli immobili che risulteranno inagibili perché colpiti da calamità o disastri naturali, potranno subire una riduzione dell’imposizione tributaria in virtù del fatto che non possono essere utilizzati.

La riforma prevede anche che il territorio comunale sia suddiviso in micro zone e che siano individuate categorie di immobili tipo.

Inoltre sono allo studio incentivi per premiare le amministrazioni comunali che favoriranno l’emersione degli immobili sconosciuti al Catasto.

Il ministero dell'Economia ci lavora da molto tempo e sarà davvero un'operazione epocale che coinvolgerà statistici, geometri, ingegneri, ma soprattutto l'agenzia delle entrate e i comuni. A breve il decreto sarà valutato dalle commissioni di Camera e Senato e i lunghi tempi per rendere operativa la riforma (cinque anni) potrebbero essere ridotti.