Loft o mansarda? Valutare la variabile costo

Loft, mansarde, soffitte. Tipologie abitative che evocano il recupero di spazi irregolari e una possibilità di risparmio rispetto a un normale appartamento ma che spesso richiedono l’attenta valutazione della messa a norma sotto il profilo edilizio e urbanistico per non incorrere nel rischio di moltiplicare i costi. Tipologia ricavata dal recupero di ex edifici industriali, il loft attira tipicamente un target composto da single e giovani coppie, profilo che starebbe tuttavia mostrando una crescente tendenza a privilegiare l’acquisto della mansarda in considerazione dei minori costi e delle agevolazioni connesse. La pianificazione del budget per l’acquisto di un loft - tipologia che rientra nella definizione di immobile commerciale e prevede dunque maggiori costi e oneri tra cui l’Iva al 20%, la riduzione del valore mutuabile rispetto alle abitazioni principali e l’indeducibilità degli interessi passivi - richiede il supporto di un tecnico e di procedere in prima battuta a definire la variabile dell’inquadramento catastale. In caso di agibilità le quotazioni tendono generalmente a salire in considerazione delle vaste metrature e della possibilità di ricavare soppalchi, così da allineare spesso i prezzi medi dei loft abitabili con i valori di mercato tipici degli appartamenti nuovi o ristrutturati. Diverso il caso dei loft non abitabili per cui è necessario risalire al titolo abitativo edilizio originario così da verificare il passaggio alla destinazione residenziale, in riferimento a parametri come il rapporto aeroilluminante ma anche agli standard massimi previsti dalla zona di riferimento, come densità edilizia, altezze massime, distanze tra edifici e dotazioni di parcheggi, materia disciplinata dal Dm 1444/68 ma spesso anche da specifiche leggi regionali e norme comunali. Il costo del cambio di destinazione può rappresentare una significativa variabile che oltre a oneri di urbanizzazione e contributo di costruzione potrebbe rendere necessario anche il reperimento di spazi per i parcheggi con non trascurabili costi aggiuntivi. L’aspetto fiscale interessa poi le agevolazioni prima casa, di cui il proprietario non può beneficiare in analogia a quanto avviene per l’acquisto di una soffitta priva di agibilità, un magazzino o un ex laboratorio. In caso di acquisto da privati non è possibile utilizzare il sistema del prezzo-valore che consente il pagamento delle imposte sul valore catastale, mentre a livello bancario la tendenza è quella di finanziare una percentuale più ridotta del prezzo d’acquisto senza prevedere inoltre la detrazione del 19% sugli interessi passivi. Diverso il caso della tipologia mansarda che consente di accedere alle detrazioni per la prima casa nonché a un risparmio significativo, anche in caso di mansarda ristrutturata, rispetto a un normale appartamento. L’entità di tale risparmio risulta differenziata in rapporto alla zona di riferimento: se a Roma ad esempio tale convenienza è stimata nell’ordine del 9%, la stessa forbice sale a Milano (17%), Torino (6%) e Bologna (11%) mentre risulta più ridotta a Firenze (5%) e Genova (2%).