Quali sono i mercati sopravvalutati?

Il mercato immobiliare europeo sembra mostrare segni di stabilizzazione ma la correzione dei prezzi potrebbe subire subire ulteriori modifiche nei mercati sopra o sottovalutati. Ad annunciarlo è l’agenzia di rating internazionale Standards & Poor’s nel suo rapporto ‘Primi segnali di stabilizzazione nei prezzi delle abitazioni del mercato europeo’. Secondo l’agenzia, che ha basato la sua analisi sulla comparazione i valori medi degli immobili e quelli di affitti e redditi prendendo a riferimento le medie di lungo termine tra il 1997 e il 2009, i Paesi già interessati da fenomeni di sopravvalutazione potrebbero vivere una nuova discesa dei prezzi negli ultimi mesi dell’anno o a inizio 2011. Il confronto colloca ad esempio il mercato francese al di sopra della media a lungo termine in ragione del 18,5% (contro il 12% della Spagna) mentre la Germania risulterebbe sottovalutata del 12,5% (contro il 12% del mercato irlandese). Quanto all’Italia i prezzi dovrebbero subire secondo Standards & Poor’s una correzione dal ribasso del 12% per raggiungere la posizione di equilibrio, un dato non troppo dissimile dalla previsione effettuata lo scorso gennaio dall’Economist che aveva giudicato il prezzo delle abitazioni in Italia sopravalutato del 15%.
L’attenzione per l’andamento dei prezzi, contraddistinto nel nostro Paese da una sostanziale tenuta, si intreccia al tema dell’accessibilità al mercato immobiliare da parte delle famiglie italiane. Un fattore monitorato dal Centro Studi e Ricerche dell’Abi (in collaborazione con il ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali) attraverso l’House Affordability Index che valuta la coerenza tra le condizioni economiche della famiglia media rispetto all’accensione di un mutuo per l’acquisto dell’abitazione, dove l’acquisto è giudicato possibile se la rata del mutuo si mantiene al di sotto del 30% del reddito disponibile. A fronte di una riduzione del reddito disponibile subita dalle famiglie in ragione del 4,2% nel corso dell’ultimo anno, l’analisi dell’indice ha messo in luce come la congiuntura positiva sia legata all’evoluzione del costo dei mutui, posizionatosi ai livelli minimi del biennio 2005-2006 negli ultimi mesi, mentre sul fronte dell’accessibilità al mercato immobiliare resta sotto stretta osservazione proprio la questione dei redditi e una politica economica in grado di sostenere il potere d’acquisto delle famiglie.
Sul fronte dei mutui, gli scorsi mesi hanno messo in evidenza un costante e sostenuto aumento del ricorso alla formula cap rate, scelta dal 34% degli aspiranti mutuari nel primo quadrimestre del 2010. Secondo le rilevazioni di Mutuionline.it il ricorso alle opzioni variabili (standard o cap rate) ha superato le preferenze accordate al tasso fisso a partire dal secondo semestre 2009, dove nella prima parte dell’anno la preferenza per il tasso fisso aveva coinvolto il 63,2 % dei clienti, a fronte di una quota del 77,6% intercettata dal tasso variabile nel primo quadrimestre 2010. La preponderanza delle erogazioni a tasso variabile trova corrispondenza anche nella variazione dell’importo medio erogato, passato dai circa 122.000 euro del secondo semestre 2008 ai 132.600 euro del primo quadrimestre di quest’anno. Un favore crescente, quello accordato alle soluzioni cap rate, connesso al valore della soglia massima, fissato dai prodotti più convenienti intorno al 5,5% - livello non distante dalla quota proposta da un buon tasso fisso - a fronte di un costo aggiuntivo richiesto compreso tra lo 0,3 e lo 0,6%.