Riqualificare l'esistente: una questione di valore

Su un totale di circa 30 milioni di unità abitative, in Italia le case comprese nelle classi energetiche migliori (A, B e C) sarebbero tra il 2 e il 5%, secondo una stima ricavata dall’incrocio di dati Enea, Istat e Cresme, Oltre il 55% sarebbe stato poi edificato prima del 1971, in anticipo cioè su qualunque legislazione in materia di contenimento dei consumi energetici degli edifici (Legge373/ 1076), mentre l’85% del patrimonio edilizio risulterebbe antecedente all’entrata in vigore della Legge 10/1991 e dunque privo di alcun tipo di documentazione riferita al contenimento dei consumi energetici. Uno scenario da cui scaturisce la crucialità del tema della riqualificazione energetica del patrimonio immobiliare consolidato, questione posta al centro del convegno-seminario ‘Certificazione energetica e valutazioni immobiliari, il nuovo paradigma del real estate’, organizzato dal Servizio formazione permanente di Fiaip Bergamo. Tra i temi principali trattati, la sfida commerciale ma anche culturale posta dalla patente di ecosostenibilità e le misure d’intervento per evitare la creazione di un doppio mercato costituito, su un binario, dalla case ‘virtuose’ poste in classe energetica alta, e sull'altro dalla maggior parte del patrimonio escluso dagli standard di efficienza energetica. Ricordando l’obbligo di allegare a tutti gli atti di compravendita l’attestato di certificazione energetica - esteso dal prossimo1° luglio anche ai contratti di locazione - il presidente Fiaip Bergamo Giuliano Olivati ha riepilogato la centralità del ruolo di mediazione svolto dall’agente immobiliare: ‘Sta a noi agenti immobiliari professionali far comprendere ai proprietari che la certificazione energetica non è un balzello, ma la carta d’identità dell’immobile, che ne misura il consumo energetico annuo e la qualità costruttiva. L’agente immobiliare è in una posizione delicata in quanto deve valorizzare l’immobile che gli è stato affidato per la vendita, ma allo stesso tempo consigliare per il meglio l’acquirente. L’attestato di certificazione energetica è richiesto alla firma del rogito e del contratto di locazione, quindi a giochi fatti, quando il preliminare è stato già concluso e il prezzo deciso dalle parti. Ma è indubbio che man mano che la mentalità dell’efficienza energetica prenderà piede la certificazione energetica influirà sempre più sulla valutazione dell’immobile, perché viene percepita un po’ come la patente di qualità della casa. Qualcosa di simile alle stelle per gli alberghi, anche se va detto che per la valutazione immobiliare la variabile più importante resta la location’.
La sfida culturale è dunque quella di dare impulso alla riqualificazione del patrimonio esistente per limitare il rischio di finire su un mercato parallelo con valori depressi: il vantaggio di prezzo degli immobili nelle classi energetiche più alte (A e B) è stato stimato in occasione del convegno intorno al 10%, un vantaggio che si risolve comunque, a parità di location, in valori più alti nelle forbici di prezzo minimo/massimo rilevate dall’Osservatorio Immobiliare Fiaip Bergamo per i 43 quartieri di Bergamo e i 244 comuni della provincia. L’extra-costo di costruzione per produrre un upgrade energetico del 30% é stimato da Ance in 160 Euro/mq, mentre può raggiungere un massimo di 300 Euro/mq, secondo stime Casaclima, per un immobile in classe A (ridotti a 175 Euro per la B e100 Euro per la classe C). Anche interventi non particolarmente complessi o costosi possono produrre un significativo risparmio energetico per l'abitazione: ad esempio, la semplice sostituzione degli infissi può portare ad un contenimento dei consumi energetici del 10%, mentre l’applicazione di un sistema a cappotto sulla facciata conduce ad ulteriori risparmi intorno al 10-12%, producendo una rivalutazione dell’immobile molto più significativa dei costi sostenuti per gli interventi, 90 Euro/mq per cappotto e serramenti (fonte Ance).