Rent to buy: come si pagano le tasse?

Il Rent to buy è un nuovo tipo di contratto previsto dal Decreto Sblocca Italia in cui si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile: il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore-futuro acquirente, il quale paga il canone; dopo un certo periodo di tempo il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati. Ora l’Agenzia delle entrate ha pubblicato una circolare per chiarire ogni dubbio e queste le principali caratteristiche del trattamento fiscale riservato a chi si affida al "Rent to buy" per acquistare casa:

Innanzitutto, anche agli affitti finalizzati alla vendita non è applicata l'IVA, a meno che ad affittare l'immobile non sia un'impresa di costruzione, che in tal caso ha facoltà di applicare o meno l'imposta. L'IVA può inoltre essere applicata inoltre a immobili a uso diverso da quello abitativo, anche qualora il locatario non sia un'impresa di costruzione. Se il venditore/locatore non è un soggetto privato ma appunto un'impresa, l'IVA si applica con determinati parametri. In particolare, per le prime case si parla del 4%, a esclusione degli edifici o abitazioni definiti come "di lusso" secondo la classificazione catastale (codici A/1, A/8 ed A/9), ai quali non si applica l'IVA ridotta. Sempre escludendo queste ultime, ove non si tratti di prima casa, si applica l'imposta del 10%.

Quanto alle tasse, secondo l'Agenzia delle Entrate il trattamento non è univoco, ma funzionale al tipo di quota di pagamento. Nello specifico, alle rate che corrispondono effettivamente a un canone di locazione vanno applicate le norme fiscali che regolano questo tipo di rapporto. Agli eventuali anticipi e saldi e a tutte le quote previste per l'effettivo acquisto dell'immobile va applicata invece la tassazione prevista nei casi di vendita. Inoltre anche all'affitto con riscatto può essere applicata la cedolare secca, naturalmente nei casi di applicazione già previsti. In particolare, l'opzione è esercitabile dai soggetti IRPEF e non dai titolari di attività imprenditoriali. Per la prima categoria, l'imposta di registro da corrispondere è pari al 2%, a prescindere dalla tipologia di immobile.